Vender una vivienda privativa y destinar todo el dinero a comprar una nueva casa en gananciales no garantiza la exención total en el IRPF. El TEAC, en resolución de 13 de julio de 2026, ha unificado criterio y aclara que la exención por reinversión en vivienda habitual debe calcularse según la parte de la nueva vivienda que adquiere realmente el contribuyente.
La cuestión afecta a un supuesto frecuente en matrimonios: uno de los cónyuges transmite una vivienda de su exclusiva titularidad y reinvierte el importe en una nueva vivienda familiar adquirida por la sociedad de gananciales.
El TEAC recuerda que, aunque civilmente la sociedad de gananciales no funciona como una copropiedad por cuotas, el IRPF aplica sus propias reglas.
Según el artículo 11 de la Ley del IRPF, los bienes comunes del matrimonio se atribuyen por mitad a cada cónyuge, salvo que se justifique otra cuota de participación.
Por tanto, si la nueva vivienda se adquiere con carácter ganancial y sin cuotas expresas, el contribuyente solo podrá aplicar la exención en función del importe destinado a adquirir su 50%.
El Tribunal pone el foco en la titularidad adquirida, no solo en el origen del dinero.
Si una parte del importe procedente de la venta sirve para financiar la parte del otro cónyuge, esa cantidad no se considera reinvertida en la vivienda habitual del contribuyente a efectos de la exención.
La exención no desaparece, pero queda limitada a la parte de la nueva vivienda que fiscalmente se atribuye al obligado tributario.
Para las asesorías fiscales, el criterio obliga a mirar estas operaciones con lupa antes de aplicar la exención en la declaración.
Habrá que comprobar si la vivienda vendida era privativa o ganancial, cómo se adquiere la nueva vivienda, si existen cuotas expresas y qué porcentaje de titularidad corresponde al contribuyente en el IRPF.
El mensaje del TEAC es claro: en la reinversión por vivienda habitual, no basta con seguir el rastro del dinero. También hay que mirar quién adquiere fiscalmente la nueva vivienda.
