La Dirección General de Tributos ha precisado el tratamiento fiscal aplicable a los comuneros no residentes en comunidades de bienes con inmuebles arrendados en España, poniendo el foco en un aspecto de gran relevancia práctica: la posibilidad de recuperar excesos de tributación a través del modelo 210.
La consulta vinculante V2493-25, de 15 de diciembre de 2025, analiza un supuesto en el que una persona física residente en Alemania participa en una comunidad de bienes titular de un inmueble arrendado a una sociedad española, sin que exista retención en origen.
El punto de partida es la naturaleza fiscal de la comunidad de bienes. No tributa como entidad, sino que actúa en régimen de atribución de rentas, trasladando directamente los rendimientos a sus comuneros.
En el caso analizado, la ausencia de medios personales determina que el arrendamiento no se califique como actividad económica, sino como rendimiento del capital inmobiliario. Esta calificación resulta determinante, ya que condiciona tanto la forma de tributación como las obligaciones formales.
El comunero no residente queda sujeto al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) por las rentas obtenidas en España, sin establecimiento permanente.
Al tratarse de un residente en la Unión Europea, el tipo de gravamen aplicable es del 19%, con la posibilidad de deducir gastos vinculados a la obtención de los rendimientos al presentar la correspondiente autoliquidación.
Además, en aplicación del Convenio para evitar la doble imposición, España mantiene la potestad tributaria sobre las rentas inmobiliarias generadas en su territorio.
El elemento diferencial del supuesto es la inexistencia de retención por parte del arrendatario, al concurrir un supuesto de exoneración acreditado.
En estos casos, la normativa del IRNR desplaza la obligación hacia la entidad en atribución de rentas. Así, la comunidad de bienes debe realizar un ingreso a cuenta respecto de la parte de renta atribuible al comunero no residente.
Este ingreso se calcula sobre el importe íntegro de la renta, sin considerar gastos deducibles, lo que introduce una posible distorsión entre el importe ingresado y la tributación efectiva final.
Desde el punto de vista formal, la comunidad debe cumplir con:
El criterio más relevante de la DGT se centra en la posición del comunero no residente. Aunque, con carácter general, no está obligado a presentar declaración si ya se ha realizado el ingreso a cuenta, sí puede hacerlo voluntariamente cuando exista un exceso de tributación.
En este sentido, el modelo 210 permite regularizar la situación, determinando la base imponible real y aplicando, en su caso, la deducción de gastos fiscalmente admisibles.
Si el resultado es inferior al ingreso a cuenta efectuado por la comunidad, el contribuyente podrá solicitar la devolución del exceso, evitando así una sobretributación.
El pronunciamiento de la DGT refuerza la necesidad de un análisis detallado en estructuras con no residentes. En particular:
Asimismo, pone de manifiesto la importancia de coordinar la información entre la comunidad de bienes y sus comuneros, especialmente en escenarios sin retención en origen.
La consulta evidencia que, en el ámbito del IRNR, los mecanismos de ingreso a cuenta pueden generar excesos de tributación si no se revisan adecuadamente.
Para el asesor fiscal, el mensaje es claro: la revisión de estos casos y el uso estratégico del modelo 210 permiten ajustar la tributación a la realidad económica del contribuyente, evitando que un ingreso a cuenta se convierta en un coste definitivo.
